中古住宅物件の選び方(2) 建物のチェックポイントとリフォーム2021/01/18 11:36

地方移住のススメ(6)

中古住宅を見に行った際、素人は外見の立派さ、きれいさ、新しさなどに気を取られがちですが、しっかりチェックすべきポイントを見落とすと大失敗します。今回は、見逃してはいけないポイントと、欠陥や弱点をどうカバーできるかについて、経験をもとにまとめてみます。

まずは基礎と屋根を見る

 中古住宅を見る際にいちばん見落としがちなのは基礎と屋根です。どちらも位置的に目に入りにくいから見逃すのですが、外壁や内装よりも重要なポイントです。
基礎
 基礎とは建物を支えている下の部分です。外からは、ごく一部しか見えませんので、中古住宅を購入したことがない人の中には、まったく見ないまま家の中に入ってしまう人もいますが、とんでもないことです。
 基礎はやり直しが効きません。
 すでに上に建物が乗っかっているわけですから、建物をどかさなければ根本的な作り直しなどできません。それだけに重要なチェックポイントなのです。基礎に欠陥がある場合は、一見新しくきれいな建物に見えても、すぐにあちこちに狂いが生じたり、壁にひびが入ってきたり、建物全体が傾いてきたりします。
 明らかに目立つ亀裂が複数箇所入っている場合は、地盤沈下や基礎部分の不完全施行など、致命的な原因があると疑ってみるべきでしょう。

 基礎は大きく分けて布基礎ベタ基礎に分けられます。
 
布基礎:建物の外周部や主要な間仕切り壁の骨組(軸組)の下、トイレや浴室の下だけに設置する。建物を「線」で支えている。
隙間部分は土が露出したままの場合と、コンクリートを薄く流し込む場合があり、後者は見ただけではベタ基礎と区別するのが難しい。


ベタ基礎:基礎の立ち上がりだけでなく、建物の床下全面が鉄筋入りのコンクリートになっている。家の荷重を全体の「面」で支えている。

 地震に対しては、面で支えているベタ基礎のほうが強いことは素人でも理解できます。
 大地震に襲われたときのベタ基礎と布基礎の違いを、私は2004年の中越地震で嫌というほど知らされました。
 集落には昭和時代の古い家と、最近建て替えたばかりの新しい家が混在していましたが、古い家が軒並み全壊したのに対して、新しく建てたベタ基礎の家は被害が少なく、ほとんど壊れることがなかったのです。
 私の家は布基礎ですらなく、主要な柱部分の下に石やコンクリートを入れただけ(線ですらなく、「点」で支えている)基礎だったので、ひとたまりもありませんでした。
 この苦い経験から、川内村に引っ越した後に建てた6坪のスタジオ兼ゲストハウスでは、予算がない中で、設計士には「何はなくとも基礎はベタ基礎で」と要求し、実現させました。
 基礎工事をした基礎屋の親方は「こんな小さな建物でベタ基礎なんて聞いたことない」と半ば呆れていましたが、おかげでその後の東日本大震災でもびくともしなかったのです。
川内村で人生最初で最後の「新築」体験。6坪の小さな建物でも、基礎はベタ基礎にした。


床下全面に鉄筋を入れている。この鉄筋の間隔が狭いほど強度が上がる。この基礎は「役所仕様」で、鉄筋の間隔が狭い。


上からコンクリートを流し込むと、鉄筋は隠れて見えなくなるため、鉄筋を入れていない「なんちゃってベタ基礎」との区別がつかない。

 かつてはベタ基礎と布基礎ではコストがかなり違ったので、布基礎の家が多かったのですが、現在は工法も合理化されてコスト面での差があまりなくなったため、多くの家がベタ基礎になっています。
 古い建物で基礎がベタ基礎になっている場合は、建て主がそれだけ気合いを入れて建てた証拠といえるかもしれません。

 ただ、布基礎でも、隙間部分に後からコンクリートを薄く被せてしまえば、見た目はベタ基礎と同じになるため、見分けるのは困難です。
「なんちゃってベタ基礎」(左)と本物のベタ基礎(右)
布基礎の隙間にコンクリートを薄く敷いただけの「なんちゃってベタ基礎」(↑左)は、ベタ基礎ではない。布基礎に化粧をしただけ。ベタ基礎と呼べるのは底面全面に鉄筋を入れている場合だけ。

 通風口の狭い隙間から懐中電灯で照らして覗きこんだくらいでは、ベタ基礎と「なんちゃってベタ基礎(=化粧布基礎)」との区別はつきません。
通風口に虫除け、ネズミ除けの網が張ってあるのはちゃんとしている証拠だが、おかげで中がよく見えず、基礎の種類が分かりづらい。土台や土台周辺の外壁にひびが入っていないかどうかもチェックしたい。

 しかし、ベタ基礎の家には、たいてい家の中のどこか(多くは台所や洗面所の床あたり)に床下点検口があり、そこから床下に入れたりしますので、徹底的にチェックするには、床下点検口を捜しだして床下に潜ってみるといいでしょう。
 仲介不動産屋に訊いても、そこまでは分かっていないことが多いですが、建物の設計図面が残っている場合は確認できます。

 ただし、布基礎でも、地下にしっかりとした土台を作った上で布基礎にしてある場合は、ベタ基礎同様の安定度を得られるでしょうし、二階建てと平屋では、基礎にかかる負荷が違います。  斜面に建つ家や敷地に段差がある場合はベタ基礎が不可能ですから、円柱などの基礎柱や基礎ブロックを使うしかありません。この場合、土に埋まっている部分がどのくらい深いのか、その下にしっかり土台を築いているかが問題ですが、掘ってみるわけにもいかないので、なかなかそこまでは確認できません。

このような円柱や角柱の基礎は、斜面に建つ家や倉庫などの簡易的建物でよく見る。この下がどのくらいしっかり固められているかが問題。

 また、ベタ基礎であっても、基礎面が周囲の地面より低くなっているような建物では、流入した水が溜まってしまい、建物に湿気が入り込んで床下が腐ったりシロアリにやられたりすることになるので、その点もチェックしてください。
 ベタ基礎の場合は、水分が地下に浸透していかない分、湿気を抜く対策が重要です。
 最近の建築では、基礎の外側に通風口を開けず、建物との間全体に、外からは見えないような隙間を開けて湿気を逃す構造のものもあります。
屋根
 基礎同様に目が届きにくいのが屋根です。
 上から見ることができないので、欠陥があってもなかなか気づきません。
 しかし、屋根の材質や苔や錆のつき具合くらいは分かるはずなので、しっかり見てください。

 屋根材は、大きく分けて次のようなものがあります。
  1. 粘土系瓦……古来からある一般的な焼き物の瓦。釉薬をかけたものと素焼きのものがある。遮音性、耐熱性、耐久性に優れるが、重い。
  2. セメント・コンクリート系瓦……セメント・水・砂を主原料とした瓦。重いわりに粘土瓦より耐久性が劣るなど欠点が多いため、現在、新築ではまず使われない。
  3. スレート瓦(コロニアル、カラーベスト)……薄くて軽く、着色も楽なので一時期大流行したが、耐久性がないので、今ではあまり使われない。
  4. 金属系……昔は「トタン屋根」などと呼ばれる亜鉛メッキ鋼板がよく使われていたが、今はほとんどない。代わりにアルミニウムが55%程度含まれるガルバリウム鋼板がどんどん進化してきて主流になった。現在はガルバリウム鋼板の表面に細かな石粒を吹き付けたジンカリウム鋼板と呼ばれるものも登場し、お洒落な瓦風屋根も登場している。
 このうち、中古住宅の屋根として点数が低いのは、2のセメント・コンクリート瓦と3のスレート瓦です。
 まず、コンクリート瓦は傷んできた場合の吹き替えが面倒です。上から塗料を塗ってもすぐにボロボロと剥げていきますし、費用が無駄になるため、全部剥がして別の屋根材でやり直ししなければならず、かなりのコストがかかります。
 地震などにも弱く、重さがあるために建物への負荷が高く、落下してきたときの危険性も無視できません。遠目には普通の瓦と区別がつきにくいので、よく確かめましょう。

 スレート(コロニアル)も避けたい材質です。一時期大流行したため、都会風のお洒落な建物にも使われていたりします。別荘地物件にも非常に多いのですが、耐久性がなく、バブル期に建てられたお洒落な別荘などでは、屋根が苔だらけでボロボロになっているのをよく見かけます。
 そもそもこの素材は、商店の庇屋根などに使うために開発されたもので、外国では一般住宅の屋根に使っている例はまずありません。
苔が付き風化が進んだスレート瓦の屋根。これ以上傷みが進むと撤去して吹き替えるしかない。



この手のお洒落な瓦も、10年に1度くらい塗装が必要になることがある。

 1の一般的な瓦屋根は、瓦の材質は変わらなくても、施工した職人の技術が劣っていると、地震や暴風のときに瓦が落ちたり飛ばされたりします。
 あまり知られていないことですが、この「施工技術の差」は大変なもので、隣り合っている家の同じような瓦屋根が、災害に遭ったとき、片や無残に飛ばされ、片やまったく無傷のままだったということもよくあります。
 また、瓦の材質も、セラミック系の軽い素材のものも出てきて、見た目だけでは分からない性能差があります。
中越地震と大雪でペシャンコになった我が家。皮肉なことに、吹き替えたセラミック瓦の屋根は、瓦1枚剥がれることなく、きれいなまま落下していた。

屋根のリフォーム
 スレート屋根や古い金属系の屋根(トタン屋根など)は、傷みが進んで屋根裏に水が漏れる前に張り替えなければなりません。屋根から水が入り込んでいても、屋根裏で止まっている場合は気づくのが遅れ、壁や配線関連などにまでダメージが進んでからようやく気づくことになります。そのときはもう手遅れで、修繕費が桁違いにかかってきますので、「まだ大丈夫かな」という甘さは大敵です。
 スレートや古い金属系の屋根の場合は、上から最新のガルバリウム系鋼板を被せる方法(重ね葺き・カバー工法)がオススメです。今までの屋根がそっくり下に残るため、断熱や遮音の点で有利ですし、古い屋根の撤去費用(これがかなりな金額になる)もかかりません。
 屋根だけはケチってはいけません。重ね葺きで改修する場合も、鋼板の裏には防音ウレタンを張ったものを選び、古い屋根との間にはゴムアスの厚い防水シート(ルーフィング)を貼ります。
 ガルバリウム系鋼板の性能はこの10年くらいで驚くほど向上しています。昔の製品のように錆が出ることもなく、一度張ればほぼ一生心配はいらないでしょう。

裏に防音材(ウレタン)を張ったガルバリウム鋼板の屋根材。

古い屋根の上にゴムアスファルト系の防湿シートを貼る。接着剤のついているものは高価だが、隙間をピッタリ塞いでくれるので、防音効果もある。

二階建て以上の建物は足場を組む必要があるため、平屋より工事費が高くつく。屋根の勾配も問題で、きつい勾配の屋根は格好はいいが、修理や吹き替えのときは大変苦労するので、コストもかかる。



 このように、屋根が傷んでいる場合は後からかなり大がかりな工事が必要になるため、購入時にはしっかりチェックする必要があります。傷みが進んだ屋根の物件でも、他の長所を考えると「買い」だと思ったら、屋根のリフォーム代を最初から購入費に算入して考えましょう。
外壁
 外見でいちばん目につきやすく、建物の印象を支配するのが外壁です。
 しかし、それだからこそ、見た目の印象に左右されず、実質的な判断をするための基礎知識が必要です。

 中古物件の外壁には次のようなものがあります。
  1. モルタル系(湿式吹き付け塗装。吹付けタイル、リシン、スタッコ)
  2. サイディング(窯業系、金属系、樹脂系、木質系)
  3. 板張り
  4. ALC(軽量コンクリート)

 古いローコスト建築ではリシン吹きつけに代表されるモルタル系の外壁が中心でした。下地建材の上に骨材(細かい石や砂の粒)を混ぜた塗装材をスプレーガンで吹き付けていくもので、工事も簡単、コストもかからないということで、広く使われていました。仕上げ材の種類や吹きつけ方によって、吹付けタイル、リシン、スタッコなどの種類があります。
 この工法の外壁はひび割れが生じやすいという欠点があります。塗装を定期的に施さないと、はがれや塗膜の膨張などが生じかねません。
 特に、凹凸が多いスタッコ仕上げの壁は、細かい表面のリシンや吹きつけタイルに比べると凸凹に汚れが入り込んだり、空気が入って膨らんだりしやすいので、再塗装の際に手間や塗料代が何倍もかかったりします。新築時の見た目がリシンなどより豪華なので、一時期流行りましたが、今ではスタッコ仕上げを勧める業者はいないと思います。
 リシンや吹きつけタイルの壁は、その気になれば素人でも塗り替えやある程度のメンテナンスはできます。ただし、二階建て以上では足場を組んだりしなければならないので、素人では難しいし、危険でしょう。

 サイディングは現在最も多く使われている外壁です。中でも多いのは窯業系で、新築一戸建ての70%以上が窯業系サイディングだそうです。
 セメント系の素材に繊維を混ぜた薄い板を張り合わせていくもので、外見は石、タイル、木の板、煉瓦など、どんな柄にも似せられます。
一見すると煉瓦貼りに見えるが、煉瓦風のサイディング。↓
 
 重厚感はないですが、とにかく手軽にきれいな仕上がりになるし、防火性能や耐震性にも優れているので、コストパフォーマンスのよい外壁ではあります。
 この外壁の弱点は板と板の合わせ目で、シーラント剤が劣化して、そこから雨水が染み込むことがあります。
 しかし、これは素人でも補修は可能です。市販のシリコンシーラントを埋め込むだけで、当面は防水面での心配はなくなります。
 プロは、乾燥した後に上からの塗装も可能な変成シリコンシーラントのコーキング剤を使うのですが、今までの経験では、防水性だけなら、一般の安いシリコンシーラントのほうがむしろ劣化しにくいようにも感じています。透明なものがいちばん使いやすいのでお勧めです。はみ出しても目立ちません。
 透明のシリコンシーラントはパイプの割れ目を塞ぐ補修剤代わり、石やセメントブロックに冬季や金属の小物などを貼り付けるときの接着剤代わりにもなる便利なものなので、我が家では常備しています。
 



サイディングのつなぎ目のコーキングが劣化していくと、そこから水が染み込む恐れが出る。

透明なシリコンシーラントを塗り込んで補修。透明なので目立たず、劣化も少ない。

これは建築時に大工さんが釘を打ち損ねたのだろう。こういう傷もシーラントで補修しておくとよい。

 古いサイディングは、表面が劣化して粉を吹いたような状態になります。これは、できれば早いうちに、表面に透明なコーティング剤を上塗りすると、耐久性が上がります。その際、汚れや、粉吹き成分をしっかり水洗いして落としてから塗ることが大切です。
 これも、平屋なら素人にもできます。
↑二液性のUVプロテクトクリヤーというコーティング剤がお勧め。塗る前に2液を混ぜ合わせ、薄めるのはシンナーで。


↑UVプロテクトクリヤーを塗った後の外壁。見違えるように雨水を弾くようになった。5年以上経った今でも撥水性能はほとんど変わらない。




 純粋な木の板張りの家というのは、古い農家物件などの他は、あまり見なくなりました。地域によっては防火上、新築では許可されていないこともあります。
 古い家で、板がすでに落ち着いている場合などはいいのですが、塗装が傷んだり、色が変わってきたり、劣化・風化でどんどん薄くなってきたりといったことがありますので、メンテナンスはある程度覚悟しなければなりません。
 傷みが激しい場合は、いっそその上から新しい板を貼り重ねるとか、下地板を貼った上でサイディングにするといった改装もありえます。

 ALCを使った中古住宅はかなり新しい建築でしょう。火災保険料なども安くて済みますし、特に問題はないので、こういう物件があれば、ポイントが高いと思います。
 木造住宅でも、外壁は耐火性の高い軽量コンクリート系の板を使っているものもあります。風合いはないので、古民家趣味の人などは好まないかもしれませんが、性能的には板張りや吹きつけ塗装などより優れています。

 特殊な物件として、ログハウスというのもあります。
 ログハウスはカッコいいのですが、建てるときのコストがかなりかかります。
 安い土地にログハウスキットを購入して自分で建てられないかと考える人がいますが、簡単ではありません。
 安いキットは部材が薄いので、仕上がりもチープですし、本格的なログであっても、建てて1年後には必ず狂いが出るので(ログハウスの宿命)、調整・修正が必要です。これは素人には難しいでしょう。
 ログハウスは落ち着いてしまえば、頑強で地震にもびくともしないという長所がありますが、後から細かく改装したり増築したりするのはほぼ無理ですし、電気などの配線が難しい(剥き出し配線になる)という不便さもあります。ログとログの間に隙間が空いてしまったときの補修なども、かなり専門的な技術が必要です。
 木の風合いが好きな人は、ログハウスにするのではなく、外見はある程度諦めて、内装をすべて板張りにするといった方法のほうが、後々改装などの自由度が高くなります。
外壁はサイディングだが、内装はすべて無垢板張りという豪華な作りの家。外見と中の印象がまったく違った。(2011年、秩父)

古い板張りの上から、新たに板を貼る。越後の家でDIY中。危険なので、高い場所の素人工事はお勧めしない。
この家の屋根はコンクリート瓦なので、後にセラミック瓦に吹き替えたのだが、その後、中越地震で全壊した。


 このように、基礎、屋根、外壁という外側部分だけでもかなりのチェックポイントがあります。

 安い物件、古い物件にはいろいろと欠点もありますので、その後のリフォームのやりやすさやコストまで考えて購入計画を立てることが必要です。

 長くなりましたので、内部のチェックポイントは次項に分けます。


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